Immobilien Investment
Wer ein Immobilien Investment tätigt begibt sich ins Hamsterrad!

Ist eine Investition in Immobilien der richtige Weg? Überschulde ich mich nicht, wenn ich in eine Eigentumswohnung oder ein Haus investiere? Was mache ich, wenn ich Leerstand habe, oder an einen Mietnomaden vermietet habe?

Vielleicht hast du dir schon viele dieser Fragen gestellt. Vielleicht hast du dich deshalb mit dem Thema Immobilien Investment noch nicht näher beschäftigt? Ist dir das Risiko zu groß, und du hast dich bewusst gegen eine Immobilie entschieden? Dann zeige ich dir, warum du deine Sichtweise überdenken solltest.

Das Immobilien Investment als Chance

Sicher gibt es diverse Anlageformen, die keine so intensive Vorbereitung bedürfen, wie die Investition in eine Immobilie. Das zeigt sich alleine an der „Haltezeit“, die für eine Immobilie zu Investitionszwecken mindestens 10 Jahre beträgt, bzw. 3 Jahre, falls du die Wohnung selbst beziehst. Bei anderen Anlageformen, wie bspw. Aktien oder Tagesgeldkonten ist der Anlagehorizont deutlich kürzer. Das vermeintliche Risiko ist ggf. überschaubarer. Du kannst allerdings auch im Aktien- oder Aktienfondsbereich herbe Verluste erleiden.

Eine Konventionelle Anlage wie Aktien. Aktienfonds, Tagesgelder, Kapitallebensversicherungen, etc. funktionieren im Prinzip alle nach dem selben Prinzip. Du kannst dir jede Anlage als eine Art Topf vorstellen, in den jemand einzahlt, und das bist du und zwar du allein. Die Banken, Versicherungen oder Bausparkasse legen noch etwas dazu. Bei den heutigen Zinsen ist das aber schon fraglich. Aktien haben zumindest noch die Chance auf Wertzuwachs.
Das heißt, du kannst nur das Geld investieren, das du zur Verfügung hast. Wenn du große Erträge erwirtschaften willst, musst du mit einem großen Vermögen beginnen. Und das schaffst du mit einer Immobilie!

Nach der aktuellen Senkung des Leitzinses auf 0 % durch Hr. Mario Draghi wird ein Immobilien Investment noch interessanter. Warum? Parkt die Bank über Nacht Geld bei der Zentralbank anstatt es zu verleihen, muss sie Strafzinsen bezahlen. Die Bank hat ein Interesse daran, dir Geld zu leihen. Die Zinsen sind auf dem Tiefststand. Sollte der Leitzins weiter gesenkt werden, bedeutet das für den Sparer, dass er „Gebühren“ für seine Einlagen bei der Bank bezahlen muss. Auch die Kreditkosten werden mit einem entsprechenden Obulus belegt werden. Somit ist jetzt die Beste Zeit für die mit Fremdkapital finanzierte Immobilie.

Die Immobilie als Bilanz

Was passiert wenn du in eine Immobilie investierst? Dazu musst du dir die Immobilienbilanz genau ansehen und verstehen. Den Artikel dazu findest du hier.

Kurz zusammengefasst bedeutet dies, dass du bei Investitionskosten von 100.000 Euro und einem jährlichen Mietzins von 6.000 Euro, Steuerersparnis und Eigenanteil, sowie den dazugehörigen Ausgaben wie Zins, Tilgung und Rücklagen folgendes Szenario betrachten kannst.
Für jeden Euro den du investierst, legt der Mieter 5 Euro dazu. Der Staat macht dir ein weiteres Steuergeschenk von rund einem Euro. Zusammengefasst musst du aus deinem Kapital einen Euro investieren, investierst aber 7 Euro in deinen Vermögenswert. Nicht schlecht oder?

Das Hamsterrad in das du dich gefühlt begeben hast, dreht sich schon deutlich langsamer! Du hast bei einer eigenen Investition von 100 Euro tatsächlich 700 Euro investiert.

Der Inflationsschutz für dein Vermögen

Die Investition in eine Immobilie schützt dich vor Inflation! Diese beträgt laut offizieller Veröffentlichung vom statistischen Bundesamt 0,3 % für das Jahr 2015. Das heißt, dass die Verbraucherpreise 2015 im Vergleich zum Vorjahr um 0,3 % gestiegen sind. Tatsächlich ist die Inflationsrate viel höher. Das liegt daran, dass die Inflationsrate anhand eines statistischen Warenkorbs ermittelt wird. Die Preise der darin enthaltenen Produkte werden gewichtet. Somit können bspw. Elektrogeräte, die im Schnitt günstiger geworden sind, höher gewichtet werden. Dies führt zu einer geringeren Inflationsrate. Allerdings werden Elektrogeräte seltener gekauft als Beispielsweise Obst und Gemüse, die wiederum teurer geworden sein könnten und dem entsprechend vielleicht niedriger gewichtet werden.

Was bedeutet Inflation für dich?

Inflation ist nichts anderes als eine Art Geldentwertung. Für ein Produkt, das am Jahresanfang 100 Euro kostet, musst du bei einer Inflationsrate von 3 % am Jahresende 103 Euro bezahlen. Du hast in diesem Beispiel einen Kaufkraftverlust von 3 % oder 3 Euro. Für dich als Immobilieninvestor wirkt die Inflation positiv. Die Bank gibt dir einen Kredit über 100.000 Euro. Auch auf dieses negative Geldvermögen wirkt der Kaufkraftverlust. Nach einem Jahr ist der Kredit noch 97.000 Euro „wert“. Es stehen zwar noch 100.000 Euro abzüglich der Tilgung auf deinem Konto, aber der „Wert“ ist geringer. Zeitgleich steigt die Immobilie um die Inflationsrate im Wert.

Die aktuelle Publikation des statistischen Bundesamts kannst du hier herunterladen.

Wie wirkt sich die Infaltionsrate auf dein Immobilien Investment aus?

Du investierst Monat für Monat 100 Euro in deine Immobilie, einem Vermögenswert. Wenn du einen Kredit aufgenommen hast, und diesen mit 2% abtilgst, ist die Immobilie nach gut 27 Jahren schuldenfrei. 27 Jahre sind 324 Monate. Das bedeutet, dass du in dieser Zeit 32.400 Euro eigenes Kapital in dein Investment gesteckt hast. Mit einer Wertsteigerung in Höhe der Inflationsrate von angenommenen 2% auf den Einkaufswert, hat die entschuldete Immobilie einen Wert von rund 150.000 Euro. Das entspricht etwa dem 4,6 fachem des investierten Eigenkapitals.

FALSCH!

Da du in regelmäßigen Abständen den Mietzins erhöhst, reduzierst du kontinuierlich deine monatlichen Kosten. Irgendwann wird die Immobilie ein sogenannter Null-Läufer. Das bedeutet, dass du ab diesem Zeitpunkt kein eigenes Kapital mehr einsetzen musst. Deine Kosten trägt ab diesem Zeitpunkt komplett der Mieter.

Das Hamsterrad ist zum Stillstand gekommen!

Mit jeder weiteren Mieterhöhung erhältst du mehr Einnahmen als du Ausgaben hast. Du generierst positiven Cashflow. Du kannst es auch als passives Einkommen bezeichnen. Dies ist dann dein erster Schritt zur finanziellen Freiheit!

Zudem legst du dir die Grundlage, deinen Cashflow weiter zu erhöhen! Deine Immobilie ist ein Null-Läufer, also Einnahmen und Ausgaben halten sich die Waage? Dann kannst du dich auf die Suche nach deinem nächsten Objekt machen. Warum? Da du kein Eigenkapital mehr zuschießen musst und sich dein Vermögen jeden Monat erhöht, steigerst du die Bonität bei deinen Banken! Sie werden dir dein Immobilienprojekt gerne finanzieren.

FAZIT

Trozt der gestiegenen Preise am Immobilienmarkt, gibt es kaum Alternativen um dein Kapital gewinnbringend anzulegen. Die aktuelle 0-Zins-Politik von Hr. Dragi ist für den Privatanleger eine Katastrophe! Für den Immobilieninvestor ein Segen. Die Banken bieten historisch günstige Zinsen! Trotzdem darfst du nicht blauäugig in „irgendeine“ Immobilie investieren. Die Gefahr dass du Lehrgeld bezahlst ist unglaublich hoch. Auch wenn die Preise für Immobilien im Jahr 2016 schon recht hoch sind, gibt es immer noch Schnäppchen, die ihr nur finden müsst!